１平方メートルあたり170円〜200円程度が相場

日経ネットの住宅サーチにて面白い記事を見ました。
不動産情報サービス会社が、マンションの管理費や修繕積立金（以下「管理費等」とする）と
分譲価格に一定の相関性があることを分析、発表した。
一般的に管理費は、受託予定の管理会社が請け負う業務内容を基礎に算定しており、
新築物件では専有面積１平方メートルあたり170円〜200円程度が相場となる。
ところが、マンションの高付加価値化や規模（世帯数）の拡大によって単価が上昇傾向にあり、
管理費の“適正金額”が分かりにくい状況となりつつある。

管理費等の設定水準が適正であることは、同時に「いいマンション」であることも意味する。
従って、マンション購入を検討している人は、
管理費等が適正かどうかを見極められるようになることが重要だ。

■管理の「質」が資産価値を左右する

消費者はマイホームを単なる生活空間（快適性）としてだけではなく、
資産としての価値（収益性）を気にするようになった。
黙っていても価格が上がっていく「土地神話」が崩壊したことで、
購入者心理は冷え込み、住み替えを前提としない“守り”の
マイホーム選択を志向する傾向が強まっているのだ。
都心のマンション人気が高いのも、郊外や地方物件に比べ（通常は）
利用価値や将来価値が高いことが背景にある。


ところが、マンション管理の「質」が資産価値を左右するという認識は
十分に浸透しておらず、今なお、消費者は日当たりや豪華な設備ばかりに
目を奪われているのが現実だろう。
マンションの価値は立地（利便性や希少性）やランドプラン（設計思想）、
共用施設の充実（商品企画力）、そして基本構造の堅牢さ
（安全性や耐久性）などで決まるが、その中に「管理体制」も加わることを
忘れてはならない。物件選びといった“住むまで”の過程にばかり尽力せず、
“住み始めた後”のマンションライフまで意識することが重要なのだ。

■管理費等の年間合計は分譲価格の0.6％前後

首都圏マンションの管理費等を地域別に調査した結果、
１都３県のどのエリアにおいても、管理費等の年間合計額は
分譲価格の0.6％前後に収まっていることが判明した。
つまり、高額マンションほど管理費等も高くなり、
「タワーマンションはスケールメリットがあるので管理費は安い」といった情報は
必ずしも正しくないことも分かった。

2005年東京都　23区

年間管理費　　　　　175,536円
年間修繕積立金　　　70,501円
分譲価格　　　　　　　4,673万円
比率　　　　　　　　　　　　0.53％

※管理費・積立金・分譲価格はすべて１戸あたり70平方メートル換算した金額。
※管理費・積立金は年額費用を算出。分譲価格は１戸あたりの平均坪単価をもとに算出。
※比率は分譲価格に占める年間管理費＋年間積立金の割合。

2005年　階層別の管理費

首都圏全域　　　　20階未満　12,933円

　　　　　　　　　20階以上　16,192円

2005年　戸数規模別の管理費（首都圏）

50戸未満　　　14,611円
50〜99戸　　　12,301円
100〜149戸　　11,895円
150〜199戸　　120,99円
200戸以上　　　13,437円

「物件価格の0.6％という年間負担は、
35年の住宅ローンを組んで完済まで居住することを前提にすれば、
物件価格の約20％に相当する」。１カ月単位でみれば“たかが２万円程度”だが、
35年間も払い続けると“されど２万円程度”となるのだ。
できるだけ余分な支出をしないという観点からも、
管理費等が適性水準かどうかを見極める能力が欠かせない。




大切な資産、購入前に品物かを見極めるだけでなく
幾らで?　どのように管理してくれるのか？を把握することが必須となっているようです。

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